因特定经营行为而产生的建筑消防申报义务由经
  • 发表时间:2018-05-23
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建筑消防验收,是基于对租赁房屋的特定使用而产生的,在无明确法律规定或约定情形下,应由实际经营者承担建筑消防申报义务。

[案情]

2011年,原告陈某某与被告郑某某双方签订房屋租赁合同一份。合同约定,被告将属其所有门面房一处(毛坯房)按交付时的现状出租给原告从事餐饮经营及办公用房,每年租金36万元,与经营相关的所有证照由承租人自行办理。同时约定,一方擅自终止合同,应按年租金的30%支付对方违约金,并折价赔偿其相应的损失。合同签订后,被告即将房屋交付给原告,原告对该房屋进行装修并进行营业。在原告向所在地消防部门申请消防验收时,因未能提供建筑主体的消防验收意见书而未通过。原告遂向法院起诉,要求解除租赁合同并由被告赔偿其损失。诉讼期间,被告同意解除合同,并反诉要求原告支付其违约金108000元

[审判]

法院审理认为:原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,应认定合法有效。依据合同约定,被告向原告交付了租赁房屋,原告亦实际使用,被告作为出租方义务已履行完毕。原告虽因租赁房屋无建筑主体消防验收意见书而未能通过消防验收,但该义务是因原告从事特定的经营而产生的,且双方在合同中亦明确约定与经营相关的证照由承租人自行办理,故原告不能以此为由,要求被告承担违约责任。但鉴于原告因未能通过消防验收,客观上也难以从事经营,被告亦同意解除合同,故对原告要求解除租赁合同应当支持,但应承担相应的违约责任。故判决解除原、被告租赁合同,由原告支付被告违约金108000元。

一审宣判后,原告在法定期限内均提起上诉。在二审期间,经法院主持,双方达成调解协议。

[评析]

《消防法》第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安消防机构申请消防安全检查。”这里的消防安全检查既包含室内装饰装璜,也包含建筑物本身。只有建筑消防与室内装饰装璜消防均通过消防部门验收,作为经营者才能取得消防合格许可证。由于人们对消防知识的缺乏,通常对消防验收只理解为指室内装饰装璜,而忽视了对建筑物的消防验收,通常在租赁合同中对建筑物的消防申报义务也不作约定。因而,一旦承租人因租赁用房缺少建筑消防验收手续不能通过消防验收,无法取得消防合格许可证影响正常营业时,就会引发矛盾纠纷。本案也正是因租赁房屋缺少建筑消防验收报告而引起的房屋租赁合同纠纷。

室内装饰装璜消防验收通常应由经营者自行办理并无争议,但建筑消防验收由谁负责办理在司法实践中存有争议。笔者认为,在租赁双方无特别约定情形下,建筑消防验收申报义务由谁承担应区别情况分别处理:

一、必须经过消防验收的房屋,建筑消防申报义务由出租方承担。对建筑消防验收,我国《消防法》分为强制验收与抽查验收两种情况,属强制验收的,责任主体必须依法申报。根据2009年5月1日起施行《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定对具有下列情形之一的人员密集场所,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核,并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收:(一)建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂,公共展览馆、博物馆的展示厅;(二)建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅;(三)建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场;(四)建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院,公共图书馆的阅览室,营业性室内健身、休闲场馆,医院的门诊楼,大学的教学楼、图书馆、食堂,劳动密集型企业的生产加工车间,寺庙、教堂;(五)建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房,儿童游乐厅等室内儿童活动场所,养老院、福利院,医院、疗养院的病房楼,中小学校的教学楼、图书馆、食堂,学校的集体宿舍,劳动密集型企业的员工集体宿舍;(六)建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧,具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。凡符合六种情形之一的房屋,建设单位自身作为出租方出租房屋时,应承担建筑消防申报义务,否则,承租方有权依据最陈某院的司法解释即“出租《消防法》第十条规定的必须经过消防验收的房屋,未经验收或验收不合格的,应当认定租赁合同无效”,要求确认合同无效,造成损失的要求对方赔偿。如出租人并非建设单位,作为出租人也有义务督促建设单位履行建筑消防申报义务。但必须明确,建设单位承担该义务的前提是其在规划或设计上述建筑物时已明确是作为上述列举的用途建设的,如建设单位在规划或设计建筑时并未明确上述特定的用途,甚至纯粹作为一般商住房开发销售的则不能适用该法律规定,则无论是建设单位或他人作为该房出租方也不应承担建筑消防申报义务。

二、非必须经过消防验收的房屋,建筑消防申报义务由承租方承担。租赁合同的本质,是出租人向承租人提供房屋使用权,在双方无特别约定情形下,出租人承担的主要义务是向承租人提供符合正常安全标准的合法租赁房屋即可,而不应附加其对建筑物的其它义务。租赁房屋之所以要办理建筑消防验收,是基于对租赁房屋的实际用途而产生的,在无明确法律规定或约定情形下,应由实际经营者承担建筑消防申报义务。对此,最陈某院也作了明确的司法解释:不属于必须经过消防验收的房屋,法院不应当以房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效;租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。

本案所涉房屋并不符合《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定的六种情形之一,故该房在出租时并不属于必须进行建筑消防的房屋,出租人并无提供建筑消防验收报告的法定义务,故原告的主张不应得到法律支持。

在现实生活中,还存在部分租赁房屋在出租时已根据特定用途进行了特定装修(如出租人将装修好的卡拉OK厅对外出租),承租人也是基于这一特定的装修用途承租房屋从事经营的,在此情形下,如因建筑消防发生纠纷,除双方另有约定外,应认定出租人是承担建筑消防申报的义务主体,理由:一是基于诚信原则,承租人有理由相信所租赁房屋是符合经营所需的;如租赁房屋不符合经营用途,存有明显瑕疵,出租人有义务如实向承租人予以说明;二是承租人支付的租金既包含租赁房屋的使用费用,客观上也含有对装修部分的使用费用,依据权利义务相一致原则,对承租人已支付相应对价的租赁物,出租人有义务保证租赁物符合承租人的租赁用途;三是消防设计、消防预申报、消防施工验收等都是消防申报的必经程序,对已装修完毕的房屋,要求承租人室内装饰装璜消承担建筑消防及防申报义务,明显是本末倒置,也存在实际操作困难。

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