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消防通道成商铺 租赁合同合法性起争议

作者:南京专业公司律师    发表时间:2018-05-24 10:03:37    当前栏目:违约责任    来源:公司合同律师网    阅读:

 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条就明确规定:出租人未取得建设工程规划许可证或者未依照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。
  上海台佳餐饮有限公司租赁的上海市杨浦区政通路189号“特力时尚汇”编号为4F-2面积为500.7平方米的店铺,竟然占用了消防通道。每当消防部门来平安检查时,都要求该公司将消防门及消防栓前面的所有桌椅全部撤掉。直接影响到正常的店面营业,于是向卖场运行方立威(上海)商务服务有限公司提出降低房租要求,但招到拒绝,一场纠纷由此产生。

消防通道成商铺 租赁合同合法性起争议(图1)


  擅改设计方案  消防局罚款30万
  双方都向杨浦区人民法院(下称杨浦法院)提起诉讼,立威公司提出解除双方租赁合同,并要求台佳公司清偿所拖欠的房屋租金、物业费和水电费,同时要求台佳公司及法人代表王杏玉共同承担履约责任;而台佳公司认为双方房屋租赁合同属于无效,要求赔偿投资损失。
  杨浦法院向台佳公司代理律师孙贤良发放调查令,让他到上海市城市建设档案馆进行调档。
  在调档中孙贤良律师发现,立威公司不但擅自改变《建筑工程规划许可证》中所批准的设计规范,将原本是一间的店面变成两间店面,分给台佳公司和港式茶餐厅租用,还改变了2008年公安消防机构审核并同意的设计方案,将连接消防通道去除之后招商出租。
  台佳公司则据此向上海市消防局实名举报。
  2010年7月,上海市消防局给台佳公司回复函中称,其举报内容属实,并要求立威公司立即整改并罚款30万元。
  法院判决合同有效  称与是否消防平安验收没有必然联系
  经过三次公开审理,2011年11月3日,杨浦法院下发《民事判决书》。
  判决书上写明,依据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》意见中的第二条规定,认为租赁合同的效力与出租房屋是否经过消防平安验收合格本身没有必然联系,并且原、被告双方在签订租赁合同时,没有把店铺需经消防验收合格约定为合同生效的条件。
  台佳公司以租赁合同违反《中华人民共和国消防法》的强制性为由请求租赁合同无效的理由是不成立的,给予驳回。
  判决台佳公司在十日之内支付给立威公司73万元,同时,立威公司赔偿台佳公司被砸掉的物品和装潢押金合计23万元。该判决书上只字未提台佳公司向法庭递交的《建设工程规划许可证》和上海市消防局回复函给予认定。
  台佳公司和王杏玉对一审判决不服,于是向上海市第二中级人民法院(下称二中院)提起上诉。2012年3月12日,二中院下发《民事判决书》,维持一审判决。
  二审判决后,台佳公司与王杏玉依然不服,坚持向上海高级人民法院(下称上海高院)申请再审。
  2012年6月13日,上海高院举行听证会,台佳公司与王杏玉再次出示了《建设工程规划许可证》和上海市消防局的回复函,要求作为新的证据来证明原判决是错误的。
  2012年7月26日,上海高院下发(2012)沪高民一(民)申字第682号《民事裁定书》,决定驳回再审申请。
  律师认为:出租人未依照规划建设的房屋  租赁合同无效
  孙贤良律师认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条就已经明确规定了:出租人未取得建设工程规划许可证或者未依照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。没有这个关键性证据认定,必然会导致台佳公司败诉。
  台佳公司所主张的商铺现状违反了《建设工程规划许可证》和《中华人民共和国消防法》,应该判合同无效,但二审法院依然没有对建筑规划许可证问题进行论证,只说该建筑物取得了《建设工程规划许可证》。
  “这明显存在矛盾,如果一个建筑物在建成之初通过验收,而后房屋被偷偷改变,并与《建设工程规划许可证》不一致时是否还合法?”孙贤良律师说。(龚建龙)


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